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      【土地價格論文】土地交易方式對土地價格的影響及對策探析

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      導讀:這是一篇完整優秀的關于土地價格論文范文,共有2800字符,題目是關于“土地交易方式對土地價格的影響及對策探析”的。在對土地進行交易時用的過程當中,交易使用的方式是由交易中掌握主動權的一方來決定的。

      摘要:我國的土地交易市場具有變化快、覆蓋范圍廣的特點。建設用地使用權出讓是我國的一種土地交易形式,也是國家主要的土地交易形式之一。地方政府一般享有所有公用土地的主動權,在對土地進行交易時用的過程當中,交易使用的方式是由交易中掌握主動權的一方來決定的。

      而交易的方式則對土地使用的情況以及土地價格具有非常重大的影響。本文通過探討交易方式不同對土地價格產生的影響,從而希望能夠通過一種更好的方式來優化土地交易的形式,為交易雙方帶來更多利益,統一交易的平臺,提高交易的效率[1]。

      關鍵詞:土地交易方式;土地價格;影響;對策探析

      隨著土地拍賣各種改革的推進,這些年來陸陸續續出現許多不同的交易形式,使得交易的種類繁多,所導致的交易效果也各不相同。一般來說,之前的許多交易形式都逐漸被淘汰,而形成了一種新的主導方式。我們通過掛牌來進行交易,是目前使用范圍較廣的一種交易形式之一。

      當然地區政策不同,交易情況不同,都會產生不同的交易方式。而我國的土地價格逐年增長的趨勢,也使的各項指標的變動隨時帶來相應的驅動和正向、負向的影響。不可置疑的是,土地的價格的確會被土地交易的方式所影響。所以為了研究土地交易方式對土地價格造成的影響,我們通過各種調查進行分析匯總,從而得出相應結論。

      希望能夠通過土地交易的方式調查,理清交易過程中存在的問題,以此為角度出發來改善土地交易現狀。使得土地交易方式能夠更加方便、簡潔,更易達成交易本身[2]。

       

      一、土地交易方式的詳細剖析

       

      首先,我國的建設用地使用權出讓是一種國家行為,國家通過將土地的使用權進行出讓,來開展各項社會活動以及生產創造,維持社會運作。在進行徒弟轉使用權出讓的過程中,我們可以通過通過控制土地交易的數量\結構以及時間等等方式來[3]行使土地交易的實際過程,發揮不同區域的資源作用,視線特殊用途。

      在進行土地交易過程中,一般會簽訂協議,會按照要求進行協議、招標、拍賣、掛牌。以這四種方式為主要形式進行土地使用權的轉讓,這四種有償的出讓方式必須按照國家的有關規定進行專業化操作。

       

      1.1協議

      首先,協議出讓是進行土地交易的主要方式之一。根據具體地區情況的不同,協議價通常會反映土地的區位差異。在進行協議過程中,通常會耗費較高時間、較多費用,而且其更新速度極慢,操作也相對復雜。

      因此,協議出讓的方式具有諸多的缺點,而且一般不會反映土地的供需情況以及稀缺程度,而且最終交易的價格會低于市場的實際交易價格。根據調查顯示,自2015年以來,到2019年初的四年間,我國的95%的土地交易價格是由地方的開發商私自協議出讓的,而其具有競爭力的價格則不超過10%。

       

      1.2招標

      另外,招標出讓的土地使用權方式也是進行土地交易的主要方式之一,其是指由市縣人民政府土地行政主管部門發布招標廣告,邀請不特定的公民、法人參加土地使用權的競拍投標活動。從而得到土地使用權的過程。

      在進行招標過程當中,招標人需要擬定招標書,參與綜合性評價,由特定人員進行評估,從而最終決定土地使用權的出讓結果,這種操作形式一般來說公眾的參與度會較低,因此在招標過程中會出會非常容易出現市場混亂的情況,這種招標形式也給許多暗箱操作提供了便捷。

       

      1.3拍賣

      拍賣與招標的形式大同小異,如拍賣珠寶一般。土地會通過拍賣方式選擇最佳的使用權所有者,從而將特定的土地使用權交給拍賣方,進行符合國家規定的使用過程。拍賣的交易形式與招標形式相比較來說。具有更大的公開性,然而其拍賣的范圍較窄,市場傳播率較低。

       

      1.4掛牌

      掛牌出讓的土地使用權形式一般是指由市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告,從而擬定相關的交易條件進行掛牌公布。以接受競拍人的報價和申請形式進行交易,這種交易形式具有透明的特點,講究以最合理的方式得出土地使用者。

      而報價必須高于政府規定的基準價格。這種交易形式一般可以使政府獲得更多的利益,但需要耗費以大量的時間。將有用的土地擱置太長時間,則直接拉低了土地得來的總利潤,十分浪費國家資源。

       

      二、進行土地交易的具體建議

       

      2.1因地制宜

      根據地方特色,采取最恰當的土地出讓方式。由于不同地區的土地交易方式不同,慣例不同,因此會創造出不同的供求關系。因地制宜的交易形式能夠最符合地方的發展特色,根據市場的供給需求進行合理支配,盡量發揮各種有償出讓方式的優勢以及互補性。

      實現土地資源合理化分配以及利益最大化的目的。由于土地交易市場的競爭大,盈利性高,因此在進行交易的過程當中,應當對于這些盈利性大的商業、娛樂、金融等用地進行拍賣,利用拍賣交易方式的優勢,選取最合適的使用者,從而合理利用土地資源,達到土地資源優化的最終目的。

      如果為了貫徹城市發展的戰略戰略,則一般選擇政府政策“導向”型模式。對于一些競爭者較小,盈利水平不高的土地,則可以采用掛牌協議出讓方式和進行招標,比采用拍賣形式更加合理。

       

      2.2優化政府職能

      為了改善土地交易市場的混亂情況,必須對政府的職能部門進行優化,細化職能。建造特定的功能分區,使專業人才上崗上線。進行細化分配能夠使得在崗職工各司其職,從而從根源上遏制腐敗現象。另外,建立統一的交易平臺也是使公共資源平等公開的主要方式之一。

      這能夠實現“管、辦”分離,會使得交易盡可能的分散化。這樣一來,操作封閉的情況則得以改善。倘若信息不夠公開,容易出現諸多問題,會更容易存在腐敗現象。隨著社會進步,計算機的發展,將土地交易形式進行電子化,也是追隨潮流、提高便捷程度的主要方式之一。

      可以在網上進行各項交易的投放,從而最大限度地擴寬資源匯報渠道,使更多的人參與土地交易過程。從而實現公平、公正。不留任何非健康交易形式,最大限度地促進交易市場的健康化進程[4]。

       

      三、總結

       

      綜上所述,本文從土地的出讓形式進行分析,并根據這些交易形式所帶來的交易后果進行詳細說明,從而可以通過了解交易方式所帶來的影響,找到突破點,改善土地交易的現狀,提高土地交易的效率,達到土地交易快速高效以及謀得更多利益的最終目的。

       

      參考文獻:

      [1]嚴金海.中國的房價與地價: 理論, 實證和政策分析[J].數量經濟技術經濟研究,2016, 23(1).

      [2]Cao, G., Feng, C., & Tao, R. Local “land finance”in China’s urban expansion:challenges and solutions. China & World Economy, 2018,16(2).

      [3]王文劍、覃成林.地方政府行為與財政分權增長效應的地區性差異———基于經驗分析的判斷,假說及檢驗[J].管理世界,2018(1).

      [4] Wang, S. Use of Land in China: Government Regulation Financing Dependenceand Policy Orientation. International Journal of Business and Management, 2017,3(4)

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